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美国上市的长期租赁公寓-资本寒冬下的收获还是机遇?

作者:股市头条网
来源:http://www.93205.net
日期:2020-09-22 12:15
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美国上市的长期租赁公寓-资本寒冬下的收获还是机遇?

  

美国上市的长期租赁公寓:资本寒冬下的收获还是机遇?是由编辑小助手整理编辑,内容涵盖收割,寒冬,机遇,公寓,资本,上市长租公寓,IPO,青客公寓等;主要讲解的内容是美东时间10月7日,青客公寓正式向美国证券交易委员会递交招股文件,欲以发行ADS(美国存托股票)的形式募资至多1亿美元,成为国内长租公寓提交IPO申请的首个品牌。的相关信息,具体详情请继续阅读下文。

 

  

  

长租公寓赴美上市:资本寒冬下,收割还是机遇?

 

  10月7日,美国东部时间,青科公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股文件,目标是通过发行美国存托股票筹集1亿美元,成为中国首家提交长期租赁公寓首次公开募股申请的品牌。

  10月7日,美国东部时间,青科公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股文件,目标是通过发行美国存托股票筹集1亿美元,成为中国首家提交长期租赁公寓首次公开募股申请的品牌。

  此前,中国分散式长期租赁公寓的龙头企业是免费的,而蛋壳公寓据报道也相继上市。

  1.没有意外的选择!

  事实上,青科公寓选择在美国上市是合理的。从国内融资环境来看,近两年整体融资环境趋紧,长期租赁公寓进入融资瓶颈期。

  一般来说,风险投资的生命周期为3-5年,但自2012年和2013年资本首次介入长期租赁公寓以来,已经过去了6-7年,目前仍没有退出的先例。自2018年以来,出现了频繁的负面新闻,如"雷声大,雨点小",公寓洗牌加剧,行业分水岭已经出现。股票投资者已经从2017年的热切转变为现在的谨慎,这使得公寓更难寻求机构投资。

  股权融资逐渐从“多笔小额交易”转变为“单笔大额交易”。具体而言,自2019年以来,长期租赁公寓投资事件的数量仅为8起,远低于2017年(21起)和2018年(19起);此外,资本青睐魔方、成佳、紫茹、蛋壳等龙头企业。,而更多的资本是从人力资源中筹集的,这使得中小型公寓品牌越来越难以筹配资金。

  从银行和债券融资的角度来看,银行或相关机构倾向于有担保的贷款,而纯出租业务风险较大,长期出租公寓物业存在诸多法律缺陷,因此难以批准,且利率都在8%-10%的范围内,导致融资成本较高。

  另一方面,青科的融资过程表明,自2018年4月第三轮融资以来,没有出现过资本输入。当时,青科正处于规模扩张阶段,需要持续的资本投资来争夺住房,扩大规模。

  综上所述,在资本的寒冬下,各方很难融资长期租赁公寓,而清客公寓也不可避免地纷纷疲软。因此,上市已成为青科最有效的融资手段之一。

  同时,目前,长期出租公寓行业普遍难以盈利。对于其背后的资本方而言,公寓运营的利润还很遥远,推动其上市已成为回报资金的最佳和最快方式之一。

  2.招股说明书的两面。

  清科公寓招股说明书揭示了清科的上市信心。

  1.近10万套公寓的规模?。

  经过多年的发展,青科已经积累了近10万套住房。根据行业预测,通过对盈利能力和现金流的估计,长期租赁公寓的企业需要达到10万的规模门槛,才能支付相关成本并达到纳斯达克上市标准。从这个角度来看,能达到10万的规模指数的企业并不多,只有舒适、舒适和蛋壳的公寓。

  更重要的是,目前中国80%的租户月租金需求在2000元以下,而青科公寓是此类房屋数量最多的长期租赁公寓品牌。在国内政策支持、庞大的人口基数和出租房需求旺盛的背景下,市场准确的青科公寓具有广阔的发展空间。

  2.多种经济收入逐年上升。

  在开发主公寓的同时,青科还积极与家居服务提供商、电子商务和其他第三方合作,为租户提供增值服务。庆科已经建立了会员制度和电子商务零售平台“庆科首选”,以获得增值收入和增强租户粘性。

  从数据来看,2017年,年轻客户的增值服务收入仅占总收入的2.6%,到2018年和2019年6月,分别增长到10.4%和11.7%。

  远远高于行业平均水平。挖掘客户需求、培育租赁生态系统和发展多元化经营似乎都是投资者喜欢的故事。

  同时,招股说明书也披露了行业问题。

  1.变利润为规模,继续亏损。

  目前,长期租赁公寓仍处于非盈利状态,各种企业在资本的支持下竞相追逐,以利润换规模。

  根据招股说明书的财务报告,清科公寓2018年的净收入为8.9亿英镑,同比增长70.3%,净亏损5亿英镑;截至2019年6月的9个月中,其净收入为9亿英镑,同比增长51.4%,净亏损为3.7亿英镑。虽然青科公寓的营业收入增长迅速,但近年来仍处于持续亏损状态。

  从息税前利润(息税前折旧摊销前利润)来看,截至2019年6月的9个月中,清科的息税前利润为-1.46亿元,而去年同期为-1.62亿元,亏损有所减少。

  与集中公寓相比,分散模式的优势是现金流和增长,而固有的缺陷是利润率和折旧率。

  2.“N+1”模式可能存在政策风险。

  青科公寓在入住后,通常采用“N+1”的装修模式,以获得更多的租金。根据克里的数据,考虑到房屋位置、户型和面积的影响,分割后出租屋的整体效率可提高20-40%,但容易滋生消防、治安等诸多隐患。目前,“N+1”模式在全国仍处于争议阶段,存在政策风险。

  3.租金贷款的隐患。

  此外,为了缓解财务压力,招股说明书中提到清科与一系列金融机构合作。青科公寓65.2%的房屋租金使用租金贷款,租金贷款使用金融机构预付的租金支付资本支出。截至今年6月,青科公寓预付租金达到7.9亿元人民币。

  出租贷款伪装成长期租赁公寓的融资,可以在享受优惠待遇的同时缓解公寓的财务压力。然而,一旦资金链断裂,租户和房东的利益将受到极大损害,一系列的公寓“雷声”由此而来。据不完全统计,从2017年到现在,共有23个家长租房“打雷”,其中大部分是由于租房贷款造成的资金链断裂。

  3.上市环境复杂,或者说影响了青科的IPO。

  尽管企业渴望上市,但它们别无选择,只能面对复杂的外部环境。

  1.同模式企业的失败先例或投资者预期的降低?。

  尽管海外资本市场对轻资产和高增长企业(如长期租赁公寓)的接受程度高于国内市场,但WeWork不久前上市的失败也为公寓行业敲响了警钟。

  除了所谓的生态圈建筑,WeWork的商业本质仍然是租用办公空间的“二房东”模式。在不探索盈利模式的情况下,它依靠注资来不断扩大规模,并打算通过高收入向投资者展示其发展潜力。最后,由于估值暴跌,它只能撤回首次公开募股。

  青科公寓也处于持续亏损状态。此时如何重拾投资者的信心,让他们相信青科有广阔的增长空间和利润空间,是企业需要考虑的问题。

  2.纳斯达克改变了上市规则,限制了中国小公司的首次公开募股!

  近两年来,越来越多在纳斯达克上市的中国小公司的中国投资者多于美国投资者。这些公司中的许多只在公开市场上交易少量股票,而且大多数都在少数内部人士手中。自2018年年中以来,纳斯达克一直担心此类中国首次公开募股带来的低流动性和高波动性。在上月生效的新规定中,该公司提高了股票平均交易量的要求,并要求公司至少50%的股东投资至少2500美元进行首次公开募股。

  与此同时,根据监管文件、企业高管和投资银行家最近的说法,纳斯达克正通过收紧限制、放缓中国小型企业首次公开募股申请的审批速度,或影响清科公寓的上市,来抑制这些企业的首次公开募股。

  4.中国企业在美国上市,它们的股价没有预期的那么好?。

  近年来,在美国上市的中国公司数量一直在增加。自2019年以来,已有25家公司在美国上市,2018年有42家公司成功登陆美国股市,超过了2017年和2016年美国上市公司的总数。

  1.金融、软件和服务是最受欢迎的?。

  从2018年至今美国67家上市公司的类别来看,金融企业最受投资者青睐,有21家上市公司,占31%;其次是软件和服务行业,有17家上市公司,占25%;消费服务和零售上市公司分别占13%和12%。此外,只有一家公司在商业、专业服务和房地产行业上市。

  2.中国股票60%的价格已经下跌,企业仍然需要面对市场的考验。

  就市场表现而言,去年和今年上市的中国股票的股价下跌了70%。观察2019年上市的25只中国股票,10月10日,美国东部时间,股价上涨的公司占40%,60%的中国股票下跌;在过去的60天里,35%的中国股票价格上涨,而65%的股票价格下跌,跌幅最大,为66.89%。

  上市后,业绩达不到预期,公司治理的不完善可能会制约中国证券交易所的股价表现。同时,中国证券交易所也可能受到来自海外资本的恶意攻击和政策层面的攻击等外部因素的影响。因此,企业上市后仍然需要面对巨大的市场考验。

  综上所述,青科公寓作为美国长期租赁公寓行业第一家上市企业,确实受到了社会各界的关注。但是,在目前的市场形势下,能否上市,如何继续发展,仍然是青科需要关注的问题。正如招股说明书中所说,企业需要提高效率和质量控制,继续优化资本结构,降低成本扩张,提高造血能力。

  标题图像来源:123RF。

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